Ипотека на вторичное жилье: как купить, требования и пошаговая инструкция

Процесс оформления ипотеки для покупки объекта недвижимости на вторичном рынке тесно связан с ликвидными характеристиками выбранного жилища. При рассмотрении возможности приобретения квартиры в ипотечный кредит на «вторичке», крайне важно тщательно подобрать объект и оценить временные рамки заключения транзакции, о чем мы подробно расскажем в этой статье.

Вторичное жильё представляет собой законно урегулированную собственность с чётко установленными правами собственности, юридически или физически оформленными. Здание, переданное от предшествующего владельца, рассматривается как потенциальное жилище для нового собственника. Ситуация, когда права на недвижимость переходят к последующему владельцу впервые после первичной продажи, определяет объект как вторичное жильё. Следовательно, недвижимость, приобретённая на рынке старого жилфонда или в респектабельных жилых комплексах, завершенных три месяца тому назад, относится к данной категории.

Важные аспекты приобретения уже построенного жилья охватывают:

• Завершение всех необходимых правовых формальностей по окончании транзакции
• Официальное оформление права собственности в соответствии с местоположением объекта
• Расширенная социальная инфраструктура: доступность медицинских учреждений, образовательных заведений, а также детских и спортивных площадок

Значимые минусы покупки жилья в уже существующих домах заключаются в следующем:

• Неоптимальное использование пространства, изношенность конструктивных элементов (особенно в старых постройках типа "хрущевок")
• Небезопасные подъезды, лифты и коммуникационные магистрали
• Морально устаревшие инженерные системы: электроснабжение, водопровод, системы отопления, газоснабжение и канализация

Сделки с недвижимостью на вторичном рынке тают в себе угрозы, связанные с историей предшествующих владельцев, которых могло быть несколько. Поэтому крайне важно быть особенно внимательным. Перед подписанием соглашения рекомендуется провести глубокую проверку всех юридических документов, детально осмотреть объект и получить информацию о всех бывших хозяевах и их правах на данную недвижимость.

Основные риски:

• Неверные сведения в документах
• Возможное нарушение прав наследства или другие юридические несоответствия, особенно когда речь идет о долевой собственности
• Возможность внесения объекта в перечень аварийного жилья (соответствующую проверку можно осуществить на сайте Фонда реформирования ЖКХ)
• Неузаконенные изменения в планировке объекта, задолженности по оплате коммунальных услуг

Для того чтобы полностью удостовериться в правомерности продажи, необходимо получить от продавца следующие документы:

• Паспортные данные всех владельцев
• Свидетельство о праве наследования, если недвижимость была передана таким способом (операция через нотариальную контору)
• Юридические документы, подтверждающие право собственности (контракты купли-продажи, свидетельства о наследовании, договоры дарения, приватизации)
• Справки о зарегистрированных лицах
• Нотариально удостоверенное разрешение супруга(и) на реализацию имущества, приобретенного во время брака

Прохождение указанных проверок существенно уменьшает опасность возникновения непредвиденных проблем. Задолженности по коммунальным платежам, права третьих лиц могут быть раскрыты в ходе аудита в управляющей компании или у поставщика ресурсов.

В процессе оценки ипотечного залога банк в первую очередь обращает внимание на размер доходов кредитополучателя. При оценивании его финансовой надежности учитываются как заработная плата, так и доходы от предпринимательской деятельности, включая арендные платежи и другие формы самозанятого заработка.

Процедура оформления ипотеки требует предъявления подтверждения стабильной работы – заемщик должен быть трудоустроен на последнем месте работы не менее трех месяцев. В анализ включаются также факторы, как отсутствие текущих просроченных кредитных обязательств, наличие начального взноса, зарегистрированный адрес проживания, длительность и надежность трудового договора, а также другие активы заявителя.

В следующей таблице представлены различные требования к заёмщикам и потенциальные причины для отказа в предоставлении ипотеки, которые могут варьироваться от банка к банку, каждое обращение рассматривается как уникальное.

Основные мотивы для отклонения заявки включают чрезмерную кредитную нагрузку, негативную кредитную историю, недостоверную информацию в предоставленных документах и недостаточную финансовую устойчивость.

Для успешного получения кредита на покупку жилья в ипотечной форме крайне важно соответствие определённым нормам кредитующей организации.

• Доказательства стабильного финансового получения
• Наличие значимого первичного вклада
• Хорошее обслуженное состояние кредитуемого объекта
• Обоснованная оценка рыночной цены объекта

Банковские опасения возникают из-за перехода прав собственности или из-за изменений в юридическом статусе объекта до момента полного закрытия сделки по кредитованию. В эту же категорию входит риск значительной перестройки помещений.

Чтобы претендовать на ипотечное финансирование, необходимо соответствовать следующим требованиям:

• Передать права на недвижимость в качестве гарантии
• Сделать первоначальный вклад
• Предоставить залог или поручительство, отличающееся высокой надежностью
• Заключить договор страхования на объект недвижимости

Обязательно: Гарант или поручитель должен быть включен в процесс выдачи ипотеки. Это предписание сохраняется даже если заемщик не имеет официального источника дохода. В контексте брачных контрактов или соглашений, удостоверенных нотариусом, поручитель не имеет права исключать себя из договоренности.

Стандартный механизм получения жилищного кредита включает ряд последовательных шагов.

Выбор банка и условий ипотеки

Прежде всего, необходимо вдумчиво изучить предложения от разнообразных банковских институтов, акцентируя внимание на условиях кредитования и объемах ежемесячных выплат. Затем следует определиться с наиболее подходящей кредитной программой, которая будет соответствовать вашим финансовым и жилищным потребностям.

В Сбербанке предлагаются следующие варианты ипотечного кредитования:

• Ипотека с поддержкой государства
• Ипотека на вторичный рынок без государственной поддержки
• Ипотечная программа для военнослужащих
• Льготная ипотека для многодетных семей
• Рефинансирование действующей ипотеки

С марта 2023 года также обновлены условия для семейной ипотеки на вторичном рынке, благодаря чему семьи с детьми-инвалидами могут приобрести жилье в регионах с ограниченным числом многоквартирных домов.

Процесс подачи заявления

Для подачи заявления возможно использование онлайн-платформы банка или непосредственное посещение филиала. При этом следует предварительно подготовить необходимую документацию.

К документам для предварительного рассмотрения относятся:

• Гражданский паспорт
• Справка о доходах или форма 2-НДФЛ
• Нотариально заверенная копия трудовой книги
• Пенсионерам предоставляется справка о пенсии или выписка с пенсионного счета

В качестве альтернативы можно использовать выписку из ПФР, полученную через портал государственных услуг. Обычно, решение от банка ожидается в интервале 1–2 дней.

Отбор объекта недвижимости

Выбирая объект, следует оценить его техническое состояние, наличие социальной инфраструктуры и доступность транспорта, а также проверить состав зарегистрированных жильцов на наличие несовершеннолетних или лиц, ограниченных в правах.

Важно изучить историю смены владельцев: если недвижимость сменила хозяев каждые полгода, стоит отказаться от покупки, так как банк, вероятно, не одобрит такую операцию.

Заключение контракта и внесение задатка

Основным документом, фиксирующим передачу прав, является контракт купли-продажи. Он подтверждает обязательства продавца передать недвижимость и получить за это денежное вознаграждение. В контракте указываются основные параметры операции: стоимость, характеристики квартиры, сроки и условия исполнения, действия при наступлении форс-мажорных обстоятельств и процесс расчетов.

После достижения согласия между сторонами покупатель перечисляет задаток, сумма которого фиксируется в отдельном документе (договоре о задатке) и в последующем засчитывается в оплату конечной стоимости объекта.

Регистрация права собственности и оформление ипотеки

Все операции по оформлению прав собственности и залога в пользу банка проходят через Росреестр посредством договора купли-продажи. Регистрация может осуществляться через визит в МФЦ или с использованием сервиса электронной регистрации.

Финализация сделки и итоговые расчеты

Финансовые средства переводятся на счет продавца после того, как банк получает документ с подтверждением зарегистрированных прав собственности и залога. Ключи передаются новому владельцу объекта недвижимости вместе с актом о приеме-передаче объекта.

Комплектование необходимого пакета документов и процедура получения ипотеки для приобретения вторичного жилья обычно занимает от двух до четырёх недель:

• Подача заявления и первичный анализ - 2 дня
• Отбор и поиск соответствующего объекта - 14 дней
• Экспертиза стоимости выбранной недвижимости - 2–3 дня (по обстоятельствам)
• Согласование условий в финансовой учреждении - 3–5 дней
• Оформление страховки и подписание кредитного соглашения - 1 день
• Зарегистрирование прав собственности - 3–5 дней

Приведённый график может варьироваться в зависимости от политики и требований выбранного банка.

• Потенциал реабилитации рынка недвижимости может зеркально отражать как тенденции старинных инвестиционных пулов, так и подъем современного строительства жилья.
• Ключевое достоинство этого рыночного сегмента — быстрая готовность к проживанию, однако это же является и главной угрозой — вероятностью возникновения неожиданных затрат.
• Передача долговых обязательств при вторичной покупке требует тщательного разбора предыдущих задолженностей владельца (необходимо учитывать частоту сделок по недвижимости, текущие долги, ожидаемый рост цен).

В стандартный набор бумаг для рефинансирования включаются сведения о сторонах сделки, подтверждение доходов, при необходимости — разрешение мужа или жены на проведение сделки, а также правоустанавливающие документы на выбранный объект (выписка из ЕГРН, правоустанавливающие акты).