Ипотека: что это такое, основы, условия и государственные программы поддержки

Обычно под ипотекой понимают кредит, который взят на приобретение жилой недвижимости. Однако, с юридической точки зрения, ипотека — это особый вид залога. Объектом залога выступает недвижимость, которой заемщик может пользоваться на протяжении всего срока кредитования. В случае прекращения выплат по кредиту, кредитор имеет право продать эту недвижимость для возврата финансов.

Такой вид залога может быть установлен не только по кредитным обязательствам, но и в рамках сделок покупки-продажи, аренды или строительного подряда. Поэтому все эти случаи также можно классифицировать как ипотеку.

Когда речь идет о залоге в форме ипотеки, мы обычно говорим о «ипотечном кредите». Эти два понятия часто используются как синонимы, и в настоящей статье мы будем придерживаться такого же стиля.

Конкретно, кредит оформляется для покупки дома или квартиры, которые в последствии выступают в роли залога. Пока заемщик не погасил кредит полностью, он не имеет права реализовывать залоговую недвижимость — продавать или передавать её в дар без разрешения кредитора.

Так как риск потерь для кредитора при ипотечном кредитовании сведен к минимуму, процентные ставки по таким кредитам обычно довольно низки. Если заемщик перестает выплачивать кредит, банк продаёт залог, и вырученные деньги идут на покрытие долга. В случае наличия нескольких кредиторов и невозможности закрыть дебет полностью, первым, кто получит средства от продажи объекта недвижимости, будет ипотечный кредитор.

Законодательное управление ипотечным кредитованием. Основной нормативный документ, управляющий процессами предоставления ипотеки в РФ, это Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Правила военной ипотеки определяются законом «О накопительно-ипотечной системе обеспечения жильем военнослужащих» и Постановлением Правительства № 370.

Вклад ипотеки в экономику. Ипотечное кредитование оказывает положительное влияние на экономические процессы страны по нескольким направлениям:

1. Граждане инвестируют часть сбережений в приобретение жилья, не оставляя их на депозитах или дома, что стимулирует денежное обращение.
2. Рынок строительства и связанные с ним отрасли активно развиваются за счет роста спроса на жилую недвижимость и, соответственно, объемов строительства.
3. Стабильность банковской системы улучшается по мере увеличения портфеля ипотечных кредитов, обеспеченных недвижимостью.

Отличия между ипотекой и кредитом. Если кредит является финансовой ссудой, то ипотека — это залоговое обеспечение этого кредита. Таким образом, под ипотекой подразумевается залог недвижимости, приобретенной на средства кредита, при этом заложенное имущество остается в пользовании заёмщика.

Таким образом, нельзя получить "ипотеку" как таковую, а только ипотечный кредит.

Разница между ипотекой и залогом. Хотя залог и является более широким понятием, которое может касаться любых видов имущества, ипотека специализирована на недвижимости. Ипотечные кредиты обеспечиваются недвижимостью, причем права на это имущество регулярно регистрируются в государственных реестрах. В случае обычного кредита залогом может выступать автомобиль или другое имущество, обеспечение которого формализуется записью о залоге в соответствующем договоре.

Процесс получения ипотеки в большинстве банков подчиняется определенной последовательности:

1. Заемщик отправляет в банк заявление на получение кредита, уточняя сумму и назначение займа. Особое значение придается указанию цели кредита, чтобы точно определить, предназначена ли ипотека для покупки новостройки, вторичного жилья или для рефинансирования с залогом существующей недвижимости. Недостоверная информация может потребовать пересмотра заявки после ее одобрения.
2. Банк осуществляет анализ предоставленных клиентом документов, таких как подтверждение доходов, справка о налогах, копии трудовой документации, подтверждающей стаж работы. Также во внимание берется кредитная история и потенциальный кредитный рейтинг клиента. После подтверждения финансовой надежности заемщика, банк может одобрить кредит.
3. Клиент выбирает желаемый объект недвижимости на первичном или вторичном рынке.
4. Заемщик предоставляет в банк документы на выбранную недвижимость.
5. Если объект утвержден, продавец и покупатель заключают договор, при этом расчеты обычно производятся именно на этом этапе: банк перечисляет средства на счет заемщика, который затем направляет их продавцу. На этом этапе продавец еще не имеет доступа к средствам.
6. Банк приступает к оформлению документов для регистрации перехода права собственности на купленное жилье, а также установления на него обременения. Обычно это сопровождается выдачей закладной, которая может быть выдана в бумажном или электронном виде. Закладная позволяет ее владельцу приобрести право собственности на имущество при неуплате долга заемщиком. Оригинал закладной сохраняется в банке, в то время как клиент должен подать остальные документы на регистрацию в Росреестр.
7. После регистрации сделки продавец получает право на денежные средства.
8. Полное погашение кредита ведет к возвращению закладной заемщику.
9. При нарушении условий платежа банк может инициировать продажу жилья через судебную систему для покрытия долгов, а оставшиеся деньги возвращаются заемщику.

Данный текст является только общей схемой ипотечного кредитования. В реальности, условия и подробности могут варьироваться в зависимости от множества факторов, включая:

• Вид рынка недвижимости, в рамках которого осуществляется покупка;
• Тип приобретаемого объекта недвижимости: квартира, апартаменты, или частный дом;
• Форма занятости заемщика: работа по найму, собственный бизнес, деятельность юридического лица или нотариальная практика.

Эксперты по финансам советуют отказаться от ипотеки, если ежемесячный взнос по ней превышает половину вашего дохода. Ответственность по ипотечным платежам происходит на продолжительное время, и если изначально выплаты кажутся тяжелыми, то со временем это может стать еще сложнее. Из-за увеличения стоимости жизни неизбежно произойдет повышение цен, и поддержание обычного уровня жизни, одновременно с осуществлением выплат по кредиту, станет невозможным.

Тем не менее, если ежемесячные платежи не превосходят половину заработка и есть шансы на увеличение доходов, ипотека может оказаться рентабельной.

Достоинства и недостатки ипотечного кредитования. Преимущества взятия ипотеки включают:

1. Возможность стать собственником жилья, не имея необходимой полной суммы сразу.
2. Оформление и ремонт помещения по индивидуальным вкусам.
3. Зафиксированная стоимость недвижимости на момент покупки, несмотря на возможный рост цен на рынке.
4. Эффект от экономии или возможный доход при сдаче в аренду: самостоятельное проживание уменьшит затраты на жилье или сдача в аренду принесет прибыль.

Основные недостатки ипотечного кредитования:

1. Продолжительность кредитной нагрузки. В случае потери источников дохода, недвижимость может быть передана банку.
2. Большие суммы переплаты по кредиту.
3. Нужда в страховании недвижимости и здоровья на средства заёмщика.
4. Продажа имущества возможна только после получения разрешения от банка, что усложняет процесс.

Ипотека против потребительского кредита. Жилищное кредитование предпочтительнее из-за более низкой процентной ставки, потому что в сделке присутствует залог. Но для меньших нужд может подойти потребительский кредит.

Ипотека или накопление средств. При владении своим жильем может быть более выгодно скопить на покупку нового, вкладывая деньги под процент.

Ипотека или аренда. Когда ипотечные платежи превышают стоимость аренды, экономически разумнее накопить на собственное жилье.

Рассмотрим пример Олега: у него имеется 400 тысяч рублей и возможность откладывать 30 тысяч ежемесячно. Вместо того чтобы идти на ипотеку, он может арендовать апартаменты за 10 тысяч рублей и откладывать 20 тысяч.

Желаемая квартира оценивается в 2 миллиона рублей. Сопоставляя возможность сбережения и кредит, сохранение средств оказывается более выгодным, даже учитывая удорожание недвижимости и рост арендных расходов.

В отличие от простых потребительских кредитов, ипотечные транзакции сложнее и в них участвует больше сторон, так как включают покупку недвижимости.

Заемщик — лицо, обращающееся в финансовое учреждение за деньгами на приобретение жилья. Может быть не один, но также и несколько созаемщиков, которые разделяют обязательства по выплате кредита с основным заемщиком. В случае с супругами, они автоматически становятся созаемщиками, если не заключён брачный договор.

Включение созаемщика обычно применяется для повышения шансов на одобрение кредита, особенно при недостаточной кредитной истории главного заемщика.

Залогодатель предоставляет своё имущество в виде гарантии для кредита. Залогодателем может быть как основной заемщик, так и любой из созаемщиков.

Залогодержатель или кредитор — это организация, предоставляющая ипотечные средства под залог недвижимости. Это может быть банк или иная организация, например, фонд помощи семьям.

Продавец недвижимости может быть строительной компанией на первичном рынке или частным лицом или компанией, продающим свою недвижимость на вторичном рынке.

Регистрационная служба — Росреестр, занимается регистрацией изменения прав собственности и зарегистрированных ипотечных обязательств.

Страховая компания берет на себя обязательства по страхованию объекта недвижимости, а также жизни и здоровья заемщика.

Поручитель — лицо, котоое предоставляет дополнительные гарантии по исполнению кредитных обязательств. Однако в ипотеке чаще применяется понятие созаемщика.

Ипотечные брокеры и инвестиционные компании, которые занимаются покупкой прав по ипотечным займам, перенося ответственность за ипотечный долг на себя. Например, «Дом-рф» активно участвует в выкупе ипотечных обязательств.

Оценщик вычисляет рыночную стоимость объекта недвижимости до финализации ипотечной сделки. В основном, банки сотрудничают с аккредитованными оценочными компаниями.

Существует два основных основания для возникновения ипотеки, определённых законодательством: автоматически по закону и в результате договорённостей между участниками сделки.

Автоматическая ипотека возникает в ситуациях, которые строго регламентированы законодательными актами. К таким ситуациям можно отнести:

1. покупка или строительство объектов жилой недвижимости с использованием кредитных средств, предоставленных банковским учреждением;
2. приобретение участка земли по целевому банковскому кредиту, где сам участок выступает в качестве залога до окончательного погашения долга. Если на данный участок впоследствии возведено строение, оно также попадает под залог;
3. финансирование жилищных нужд в рамках военной ипотеки;
4. аренда недвижимости или земельных площадей с одновременным залогом данных объектов для обеспечения выплаты арендной платы.

Этот вид ипотеки подразумевает, что объект недвижимости, который приобретается на деньги полученного займа, будет заложен.

Оформление такой ипотеки происходит синхронно с переходом права собственности на имущество, основой для которого является кредитный контракт или целевой жилищный кредит. В подаче заявления на регистрацию ипотеки может участвовать как залогодатель, так и залогодержатель.

Договорная ипотека включает в себя залог уже существующего в собственности заемщика имущества.

Регистрация ипотеки по договору выполняется после оформления перехода права собственности на основании подписанного договора об ипотеке. Документы для регистрации договорной ипотеки должны предоставлять как залогодатель, так и залогодержатель вместе.

Государство предоставляет поддержку в приобретении жилой недвижимости определенным категориям населения, предлагая такие меры, как финансирование первоначального взноса или субсидирование процентных ставок для банков. Разные программы поддержки доступны для разных групп населения.

Льготная ипотека для молодых семей. Эта инициатива направлена на поддержку молодых семей в строительстве или покупке дома за счет предоставления государственных средств. Семьи без детей могут получить до 30% помощи в оплате жилья от государства, семьи с детьми — до 35%. Критерии участия в программе включают:

• официальное признание семьи как нуждающейся в улучшении жилищных условий;
• возраст обоих супругов не должен превышать 35 лет;
• наличие у семьи достаточного дохода для закрытия оставшейся стоимости жилья или для получения кредита после выдачи субсидии.

Ипотека для молодых пар с детьми. Семьи, где после 1 января 2018 года родился первый ребенок или очередной, а также семьи с двумя и более детьми или ребенком-инвалидом, имеют право на получение ипотеки со ставкой до 6%. Для жителей Дальнего Востока ставка снижается до 5%. Программа также включает возможности рефинансирования старых ипотечных кредитов и покупки земельного участка с последующим строительством дома.

Льготная ставка доступна только для новостроек по всей стране кроме Дальнего Востока.

Ипотека под 8% с господдержкой. Эта программа была запущена в апреле 2020 года для поддержки ипотечного рынка и с января 2023 года предоставляется при покупке новостройки. Программа будет функционировать до середины 2024 года.

Ипотечная программа для IT-специалистов начала функционировать летом 2022 года и продлится до конца 2024 года, предлагая ставку до 5% для покупки жилья у застройщика, приобретения дома или для строительства.

Сельская ипотека под 3% адресована к поддержке развития сельской местности и жилья в ней, доступна для строительства или приобретения как квартир в новостройке, так и частных домов. Эта программа не ограничена временем и предусматривает покупку недвижимости в сельской зоне.

Накопления для первоначального взноса. Размер минимального взноса устанавливается каждым банком индивидуально и обычно составляет от 10—15% стоимости недвижимости. Величина этого взноса влияет на условия предоставления кредита, в том числе на процентную ставку: больший взнос может привести к меньшей процентной ставке, так как повышается доверие к финансовому состоянию заемщика.

Также, увеличение первоначального взноса позволяет снизить общую переплату по ипотеке, так как сумма кредита будет меньше.

Минимально возможная сумма ипотеки и ее подсчет варьируются в зависимости от выбранной кредитной организации, но часто это порядка 300 тысяч рублей.

Способности заемщика к ежемесячным выплатам. Банки анализируют текущие обязательства клиента, включая другие кредиты и постоянные платежи. Желательно, чтобы общий объем кредитной нагрузки не превышал 50% от ежемесячного дохода, хотя некоторые кредитные учреждения допускают до 60—70%. Важно помнить, что чрезмерные кредитные обязательства могут привести к финансовым затруднениям. Примерно, если доход составляет 100 тысяч рублей, то приемлемо иметь кредитные выплаты до 50 тысяч рублей в месяц.

На сумму доходов также влияют наличие иждивенцев, таких как дети, а также другие фиксированные расходы, например, коммунальные платежи, алименты или другие кредиты и т. д.

Доход увеличивается за счет созаемщиков и других постоянных источников, если банк учитывает эти поступления и они могут быть подтверждены документально. Примером может служить декларация 3-НДФЛ о доходах от аренды недвижимости, оформленной официальным договором.

Критерии, влияющие на размер кредита:

1. Доходы заемщика — чем они выше, тем больше вероятность одобрения кредита на выгодных условиях.
2. Наличие созаемщика, чтобы увеличить общий доход по кредиту, если одних доходов заемщика недостаточно.

Разновидности процентных ставок:

1. Фиксированная ставка — процентная ставка остается неизменной на протяжении всего периода выплат. Это наиболее распространенный тип ставки.
2. Переменная процентная ставка определяется согласно формуле, прописанной в договоре. В этой формуле используется переменный показатель, например, ключевая ставка Банка России или ставка MosPrime. При ее изменении изменяется и ставка по ипотеке: если ставка падает, процент по кредиту также уменьшается, и наоборот. Обычно переменная ставка предлагается на более выгодных начальных условиях, но она влечет дополнительные риски для заёмщика из-за непредсказуемости рыночной ситуации.

Потеря или сокращение заработка — главная угроза для тех, кто берет ипотеку. Если вдруг заёмщик окажется без работы или его доход существенно понизится, он может столкнуться с трудностями по выплате кредита. В случае просрочек, банк начнет начислять штрафы, что ведет к накоплению задолженности. В худшем сценарии, невыплата долга может привести к выселению заёмщика из жилья после процесса конфискации со стороны кредитора.

Колебания валютных курсов могут возникнуть, если кредит выдан не в национальной валюте, а, например, в долларах или евро. Это может резко увеличить общую сумму долга.

Снижение стоимости или повреждение имущества. Часто возникают ситуации, когда недвижимость терпит убытки из-за пожара, протечек, устроенных соседями, или природных катастроф. Меньше вероятность того, что стоимость жилья упадет из-за падения рыночного спроса. В любом из этих случаев размер долга остается неизменным, в то время как реальная стоимость имущества уменьшается.

Один из распространенных методов сокращения рисков — это обращение к страховым услугам.

Аспекты, подлежащие страхованию. Сфера страхования покрывает разнообразные неблагоприятные сценарии, с которыми может столкнуться заемщик или его недвижимость: от случаев потери способности к труду, значительного ухудшения состояния здоровья и наступления инвалидности, до смертельного исхода, пожара и катастроф природного характера.

Страхование заложенного имущества обязательно по закону. Заемщик должен обеспечить защиту своего имущества от его испорченности или потери.

Страхование здоровья и жизни заемщика не требуется законодательно, тем не менее, кредитные учреждения советуют это делать, чтобы избежать увеличения процентной ставки по кредиту.

Страхование экономических рисков проводится банком за его счет. Эта мера предусмотрена для ситуаций, когда средства, полученные от продажи имущества должника, не покроют полную сумму долга и начисленные проценты.

Страхование прав на недвижимость. В области недвижимости зачастую возникают конфликты, связанные с документацией: права собственности могут быть оспорены, и имущество может быть возвращено продавцу. Так, например, могут быть выявлены права других владельцев, доли могут находиться у несовершеннолетних лиц, владелец мог подписать документы, находясь в неполноценном состоянии здоровья, или несколько предыдущих владельцев могли перепродать собственность на невыгодных условиях, что делает сделку недействительной. В данных обстоятельствах ущерб может понести покупатель. Страхование титула предлагает защиту от таких ситуаций.

Банки предоставляющие ипотечное кредитование, устанавливают разные требования к объекту недвижимости, кандидатам на получение кредита и предоставляемым документам.

Требования к потенциальным заёмщикам различаются в зависимости от необходимости проверки их финансовой устойчивости. Кредитные программы определяют условия относительно возраста, профессиональной квалификации и дохода кандидата.

Возрастные ограничения заёмщиков. Нижний порог возраста обычно начинается от 18—21 года, а верхний чаще всего составляет 65 лет, но может достигать и 75 лет, как например в Сбербанке. Верхняя граница связана с временем окончания погашения ипотеки. Таким образом, беря ипотеку в 45 лет, срок кредита обычно будет ограничен 20 годами.

Привлечение созаемщика не обязательно, но это может увеличить шансы на одобрение кредита. Созаемщиком может быть другой совершеннолетний гражданин — друг или родственник. Супруг или супруга по умолчанию включаются как созаемщики, за исключением случаев, когда оформлен брачный договор.

Требования к стажу работы. Потенциальный заемщик должен проработать на последнем месте не менее 3—4 месяцев, общий же стаж должен составлять минимум 6—12 месяцев.

Анализ платёжеспособности заемщика (андеррайтинг). Банки используют свои методы для оценки финансовой стабильности клиента. Общий подход предложен институтом института развития жилищной политики «Дом-рф». Этот орган также распределяет государственные субсидии по ипотеке. Организации, следующие стандартам «Дом-рф», обязаны использовать эти методы при оценке кредитоспособности. В этой методике описано, какие аспекты улучшают, а какие уменьшают кредитоспособность.

Обязательные документы включают удостоверения личности и подтверждения дохода заемщика. Нет необходимости предъявлять дипломы или свидетельство о рождении в банк.

Документы, подтверждающие финансовое состояние заёмщика, будут включать документацию на владение активами — недвижимостью, транспортными средствами, ценными бумагами, или на доход от других источников. При наличии дополнительного дохода, его можно подтвердить соответствующими документами о совместительстве или по гражданско-правовому договору.

Процесс включает пять ключевых этапов: выбор банка, поиск подходящего жилья, подписание контракта на покупку, переход прав собственности и окончательный расчет с продавцом. Вы можете найти больше информации в нашей библиотеке статей на эту тему.

Определение с банком. Поиск наилучшего ипотечного предложения включает в себя анализ желаемой суммы кредита, процентных ставок, периода кредитования и размера месячных платежей. Тип выбранной недвижимости (новостройка или вторичка) также влияет на условия кредитования.

Обычно предложения различных банков похожи, однако конкретные условия могут изменяться в зависимости от индивидуальных факторов заемщика, например, участие в зарплатных проектах может привести к лучшим условиям кредитования.

Ипотечные условия в ведущих банках. Информацию о кредитных продуктах можно найти на сайтах финансовых учреждений или специализированных сервисах типа «Банки.ру» или «Сравни.ру».

Поиск недвижимости. Выбор объекта недвижимости часто зависит от максимальной доступной суммы кредита и требований кредитора к объекту.

Обычно покупатели вносят аванс, чтобы зарезервировать объект и избежать его продажи другим лицам. В случае отказа покупателя от покупки, аванс возвращается, в отличие от задатка. Если продавец отказывается в завершении сделки, он выплачивает заемщику двойную сумму задатка.

Требования банка к покупаемой недвижимости. Банк анализирует объект для подтверждения его пригодности в качестве залога. Должны быть выполнены условия по новизне и безопасности объекта, а также отсутствие наложенных обременений.

Для частного дома желательно наличие основных коммуникаций и расположение в плотно населённой местности.

Кредит на приобретение комнаты или долей в коммунальных квартирах может быть не доступен в некоторых банках.

Финансовое учреждение проводит проверку документов и оценку стоимости имущества через аккредитованного оценщика.

Решение о предоставлении кредита может быть как положительным, так и отрицательным. В договоре о задатке целесообразно указать условия возврата средств в случае отказа банка.

Что выгоднее — покупка на вторичке или в новостройке? Это зависит от многих факторов. Государственные программы поддержки делают новостройки привлекательными за счет сниженных ставок. Но новостройки обычно требуют дополнительных вложений в отделку.

На вторичном рынке проще подобрать объект, соответствующий требованиям банка.

Важно учитывать и сравнивать все детали, рассматривая каждую ситуацию индивидуально.

Завершение сделки. Ведение переговоров с продавцом инициируется, когда жилье выбрано. Если сделка не может быть совершена сразу, можно оформить предварительный договор купли-продажи, который указывает на конкретные сроки основной сделки.

Расчеты с продавцом чаще всего производятся через аккредитив или банковскую ячейку. Доступ к деньгам у продавца открывается после регистрации права собственности на имя покупателя. В последнее время популярность набирает использование счета эскроу. На вторичных рынках это редко, но при долевом строительстве это становится стандартом.

Государственная регистрация. Право собственности и ипотеку необходимо зарегистрировать в Росреестре, что обычно происходит через МФЦ. Всё более распространенной становится услуга электронной регистрации, позволяющая подавать необходимые документы онлайн.