Как сделать оценку квартиры для ипотеки в 2023 году: стоимость, документы и ключевые факторы

Основной плюс ипотечного кредитования состоит в том, что деньги выдаются под залог недвижимости. Если заемщик не справляется с выплатами, банк вправе взыскать средства, реализуя заложенное имущество на аукционе. В банковской сфере такое имущество принимают за ликвидные активы, в отличие от бизнес-площадок или дачных домиков.

Однако организация торгов не идеальный вариант для финансового учреждения. Необходимо инициировать судебный процесс и ожидать решения органов исполнительной власти, которые устраивают аукцион. Обычно процесс выставления жилья на торги занимает не менее одного года с момента обращения в юстиционные структуры. Иногда жилье не удается продать, тогда банк зачисляет его на счет погашения задолженности, что считается приемлемым решением.

Для кредитора критически важно знать, на что именно направляются выделенные капиталы — на покупку неконкурентоспособного помещения или достойного жилого пространства. Можно ли будет в будущем выручить за такую квартиру предполагаемые три миллиона? Экспертиза стоимости предоставляет ответы на подобные вопросы.

Для покупателя же такой анализ служит дополнительным подтверждением того, что ценник на недвижимость соответствует ее настоящей рыночной валюте.

Оценочные работы по недвижимости проводят сертифицированные эксперты, чья профессия контролируется федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" — основным нормативным актом в данной сфере. Эти специалисты также придерживаются Федеральных стандартов оценки № 1, № 2 и № 3, официально утвержденных распоряжениями Минэкономразвития России № 297, № 298 и № 299 от 20 мая 2015 года.

Критерии оценщика:

В законодательстве прописана обязанность банков принимать расчеты стоимости жилья, выполненные любым лицензированным экспертом. Однако на практике финансовые учреждения предпочитают сотрудничать с оценщиками, получившими их аккредитацию и пользующимися их доверием. Детали по аккредитированным специалистам обычно доступны на официальных сайтах банков в разделе «Партнеры». Количество таких аккредитованных экспертов может сильно различаться у разных банков.

В качестве примера, Сбер сотрудничает с 1897 оценщиками по всей России, тогда как «Росбанк», сотрудничает всего с 731 специалистом. Некоторые банки готовы рассматривать отчеты выполненные любыми оценочными компаниями, но если организация оценщика не числится среди аккредитованных, процесс проверки документов вместе с оценочным отчетом может увеличиться до 21 дня вместо обычных трех дней для аккредитованных компаний.

Издержки по оценке будущего жилища неизменно лежат на заемщике, который оформляет ипотечное обязательство.

Часто оценочные компании просят предоплату: заемщик предъявляет документы на жилье, после чего оценщик их просматривает и согласовывает время приезда для осмотра помещения. Оплата за работу специалиста обычно производится до его приезда — через перечисление на банковскую карту или по реквизитам. Завершив транзакцию, оценщик связывается с клиентом, чтобы подтвердить время для фотофиксации имущества.

Время от времени некоторые специалисты предпочитают взимать плату по завершению составления отчета и отправки его в финансовое учреждение.

Ознакомьтесь со списком оценочных агентств, одобренных вашим кредитным учреждением. Вот основные аспекты, которые необходимо уточнить при общении с представителями компаний.

Быстрота прибытия оценщика. Желательный срок – 1—2 дня. Часто эксперт может появиться на объект уже на следующий день после обращения. Некоторые фирмы предлагают услугу срочной оценки за отдельную плату, что позволяет выполнить осмотр в кратчайшие сроки, а завершающий отчет подготовить в течение одного дня или даже несколько часов.

Процесс оценочной работы по недвижимости включает в себя несколько этапов. Вначале необходимо осуществить оплату услуг аналитика и представить все документы, которые требуются для проведения аналитических мероприятий, таким образом специалист сможет начать формирование оценочного отчета.

Документация, нужная для оценки. Обычно требуют следующие документы:

1. Техническая документация — это обычно технический паспорт. Если у владельца его нет, то заказывается комплексная выписка из реестра ЕГРН с поэтажным планом помещений, что дает оценщику возможность учесть все нюансы состояния здания, присутствие изменений в планировке и общее состояние предполагаемой залоговой недвижимости. Следует сказать, что некоторые банки, например, ВТБ, разрешают оценку даже без такой выписки.
2. Документы, подтверждающие право собственности на жилье, такие как свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
3. Паспортные данные заказчика услуги оценки - необходимы для идентификации клиента в банковской структуре и для последующей отправки результирующего отчета менеджеру по ипотеке, который занимается регистрацией объекта в банковской системе.

Схема оценочной работы. Методика работы зависит от выбранного финансового учреждения. Возможны следующие варианты:

1. Подача заявки на оценку через онлайн-платформу банка. Клиент выбирает оценочную компанию, прикрепляет документы, затем производит оплату услуг посредством банковской карты на сайте банка или через ссылку в SMS. После оплаты документы направляются оценщику, который связывается с клиентом для уточнения времени осмотра объекта.
2. Прямая подача заявки в оценочное агентство. Заказчик выбирает оценщика из списка аккредитованных специалистов, устанавливает связь и отправляет документы по электронной почте. После верификации документов агентство выставляет счет через приложение банка, следит за оплатой и согласовывает время для осмотра объекта.

В любом из этих случаев оценщик направляет отчет в цифровом виде прямо в банк. По желанию клиента также возможна отправка отчета на его электронную почту или в личный кабинет на сайте банка.

Сроки выполнения оценки. Компании обычно выделяют от одного до двух рабочих дней или от одного до трех календарных дней для подготовки отчета. Зависимо от нагрузки эксперта, результаты могут быть готовы даже в течение нескольких часов, особенно при применении ускоренной процедуры оценки.

Сроки также могут варьироваться в зависимости от типа и расположения объекта. Например, оценка загородных резиденций часто требует участия руководителя компании, что может увеличить период подготовки. В городской среде процесс подготовки документации обычно проходит быстрее, чем для объектов, расположенных за городом.

Экспертная оценка недвижимости оформляется в виде отчета. Данный документ представлен в виде коллекции листов А4, сформированных в электронный файл PDF, обычно объемом более 40 страниц. Еще 3—5 лет тому оценочные документы активно печатались, но сегодня преобладает цифровой формат.

К каждому отчету прилагается файл с электронной подписью, ЭП, подтверждающей юридическую силу документа. Файлы упаковывают в архив и отправляют заказчику по электронной почте. Документ без ЭП считается недействительным.

Процесс создания отчета. Оценщик составляет отчет вручную, следуя утвержденному шаблону, где указываются все данные по объекту, после чего конвертирует его в PDF. Этот документ, наряду с другими банковскими материалами, архивируется как часть файлов по выданной ипотеке.

Отдельные банковские учреждения задействуют специальное ПО для автоматического создания отчета, позволяющее оценщику провести все необходимые действия, включая фотографирование объекта, непосредственно через программу. Итоговый документ автоматически поступает в банк.

Содержание отчета. Первоначальная миссия оценщика заключается в определении рыночной и ликвидационной стоимости объекта.

Рыночная стоимость показывает цену, за которую квартира может быть продана без необходимости срочной продажи и отсутствия форс-мажорных условий.

Ликвидационная стоимость отражает минимально возможную цену, по которой банк может продать квартиру в условиях срочности.

Для оценки указанных параметров специалист анализирует характеристики квартиры и текущее состояние рынка недвижимости, сравнивая с аналогичными объектами. Отчет включает данные о техническом состоянии квартиры, здания и прилегающей территории:

1. Ключевые данные о местоположении: доступность инфраструктуры и транспорта;
2. Характеристики здания: используемые строительные материалы, состояние основания и количество этажей;
3. Сведения о квартире: размеры помещений, высота потолков, вид из окон, текущее состояние и неофициальные перепланировки с оценкой возможности их легализации.

В итоге документ фиксирует рыночную и ликвидационную стоимости, а также ликвидность объекта — предполагаемое время для реализации. Высокая ликвидность указывает на возможность продажи в течение месяца, средняя — от 2-4 месяцев. Оценщик также прогнозирует будущую динамику цен на объект.

Элементы оценочного отчета. В отчете обязательно присутствует:

• информация о заказчике и исполнителе оценки, используемая методология;
• подробное описание квартиры, ее эксплуатационные характеристики;
• анализ рыночной ситуации;
• потенциальная продажная цена, учитывая возможный торг;
• приложения, включая фотоматериалы и документы.

Период действия оценочного отчета. Стандартный срок действия такого документа — 6 месяцев, в течение которых банк признает его при осуществлении сделок купли-продажи.

В Санкт-Петербурге средняя стоимость данной процедуры составляет около 4000 рублей, в то время как в Москве цены начинаются от 3500 рублей.

До того как заказать эту услугу, важно провести анализ предложений разнообразных компаний. Стоимость экспертизы одного и того же объекта может варьироваться от 6000 до 3000 рублей. Частные эксперты, осуществляющие оценочные работы, часто предоставляют более выгодные ценовые условия. При этом цена в данном случае не влияет на качество услуг, которое остается на высоком уровне, а зачастую профессионализм частных экспертов даже превосходит ожидания благодаря высокому уровню образования и регулярным курсам по повышению квалификации. Время, необходимое для подготовки отчета такими специалистами, обычно сокращается.

Итоговая цена формируется в зависимости от срочности, целей оценки, специфики объекта и дополнительных параметров. Для уточнения деталей рекомендуется связаться с квалифицированным оценщиком.

Местоположение объекта. Первостепенное значение для оценки стоимости жилплощади имеет район, в котором она находится. Например, в Санкт-Петербурге цена за метр квадратный в Московском районе превышает стоимость в Невском на 20 000 рублей. Таким образом, квартиры в новостройках, окруженные старыми панельными домами, будут стоить дешевле, чем аналогичное жилье в более престижных локациях.

Инфраструктурная оснащенность здания: учитываются год его постройки, дата последнего капитального ремонта, а также этажность. Важным является наличие элементов удобства, таких как мусоропровод, налаженные парковочные места и состояние входных групп.

Состояние квартиры. Влияет ли этаж и количество комнат на общий статус апартаментов, а также проведен ли в них современный ремонт. От типа санузла (раздельный или совмещенный) тоже зависят вариации в цене. Важно также качество отделочных материалов: присутствие ламината или линолеума, кафель в ванной и уровень освещения.

Чистота и аккуратность жилья оказывают значительное влияние: пятна или загрязнения на обоях могут спровоцировать замечание в отчете о необходимости ремонта.

Стоймость ремонтных работ может варьироваться от 5 до 70 тысяч рублей, и все они могут квалифицироваться как «евроремонт». Стоит понимать, что оценщики редко признают полную стоимость дорогостоящего дизайнера в общей цене квартиры, возможно применение только умеренного повышающего коэффициента.

Современное положение на рынке недвижимости. Эксперты анализируют рынок, проводя сопоставления между изучаемым объектом и пятью аналогичными имуществами. В этом контексте квартиры в монолитных зданиях сравниваются с подобными объектами в кирпичных или монолитных домах, в то время как панельные постройки оцениваются с учетом специальных корректировок. Это позволяет выявить возможное завышение цен.

Ликвидационная стоимость рассчитывается на основе специальных методик, учитывающих колебания спроса и временную ценность капитала.

Исследование колебаний спроса. Просторные трехкомнатные квартиры на первых этажах новых домов зачастую встречают умеренный интерес покупателей из-за своего расположения, что уменьшает их привлекательность и сокращает потенциальные возможности продажи без значительного снижения цены. Разница между рыночной и ликвидационной стоимостью подобных апартаментов может достигать 3 миллионов рублей, тогда как для загородных домов, таунхаузов или коттеджей этот разрыв может увеличиться до 5—6 миллионов рублей.

Многокомнатные жилища, расположенные на средних этажах кирпичных домов вблизи метрополитенов, пользуются повышенным спросом, делая такие предложения актуальными и привлекательными на рынке. Ликвидационная ценность таких объектов практически равна их рыночной оценке.

Значение временной стоимости денег. В контексте долгосрочных инвестиций особо акцентируется внимание на утверждение о постепенной утрате стоимости денег со временем. Другими словами, рубль настоящего дороже рубля будущего, что делает более выгодной продажу актива по более низкой цене сейчас, чем по слегка повышенной в будущем. Это объясняется многочисленными аспектами, включая инфляционные процессы, политическую неопределенность, ограниченность человеческой жизни и технологические изменения в мире.

Если кратко, скорость уменьшения стоимости жилья невелика, однако ценность денег сокращается из-за инфляции. Следственно, предпочтительнее реализовать имущество как можно скорее.

Механизм продажи объектов по ликвидационной стоимости первоначально направлен на удовлетворение кредитных обязательств, включая задолженности по пеням и штрафам, и лишь затем на погашение основного долга. Излишки от продажи переходят креатору долга, так что величина ликвидационной стоимости напрямую влияет на объем средств, оставшихся у заемщика.

Ликвидационная и рыночная стоимости жилых помещений экономического класса обычно совпадают из-за стабильного интереса покупателей, в отличие от роскошных апартаментов в престижных новостройках, которые могут оставаться непроданными долгое время даже при сниженной стоимости.

Размер ипотечного кредита определяется на основе рыночной оценки недвижимости. Обычно банки выдают кредит, который составляет до 80—90% от оценочной стоимости залогового имущества. В случаях, когда ожидания владельцев относительно стоимости их квартиры превышают сумму, установленную оценщиком, финансовое учреждение опирается исключительно на представленный отчет и, следовательно, уменьшает предоставляемую сумму займа. Стоимость, удовлетворяющая как покупателя, так и рыночные критерии, должны быть сбалансированы.

Когда квартира завоевывает ваше внимание, но ее стоимость выше установленной рыночной нормы, активно обсуждайте этот вопрос с оценщиком. В случае необходимости подтвердить определенную стоимость, откровенно сообщите о вашем запросе. Эксперты по оценке часто идут на встречу, и обычно уже на этапе формирования отчета могут учесть пожелания клиента. Регулирующие коэффициенты, например, за наличие качественных стеклопакетов или премиальной кухонной гарнитуры, могут быть применены, предполагая передачу этих улучшений новым владельцам.

Для однокомнатных апартаментов разброс в оценочной стоимости может достигать 600 000 рублей благодаря регулирующим коэффициентам, что составляет до 10—15% от первоначальной цены.

В случае проведения перепланировок, если они незначительны и не затрагивают несущие структуры, большая часть банков склонны их игнорировать. В оценочных отчетах отражаются детали перепланировок и стоимость их легализации. Конечное решение о выдаче кредита под залог такой квартиры принимает банк.

Существуют также другие методы искусственного воздействия на оценку, но они находятся за пределами закона, и мы не занимаемся их обсуждением. Строго не рекомендуем прибегать к каким-либо способам, которые могут вводить банк в заблуждение.

После представления отчета банк проводит детальный пересмотр всех документов и, в случае разногласий с заявленной в отчете стоимостью, может отказать в его приеме, инициировать повторную оценку с обновленной стоимостью, определенной его специалистом. Существует две альтернативы: повторная оценка имущества или обращение в другой кредитный институт. Настоятельно призываем воздерживаться от оценочных манипуляций — это будет честно и правомерно.

1. Необходимо обращение сразу в несколько оценочных компаний. Уделяйте внимание цене их услуг и необходимому времени для выполнения работы. Ожидайте, что процедура займет как минимум семь дней.
2. Придавайте предпочтение специалистам, имеющим лицензию или обладающим обширным опытом. Это позволит предотвратить возможные ошибки в оценочном отчете, которые могут быть выявлены банком. Желательно выбирать оценщиков, одобренных вашим финансовым учреждением.
3. Вам разрешается сообщать оценщику ожидаемую стоимость вашего имущества, но не стоит рассчитывать, что итоговый результат оценки совпадет с этой цифрой.
4. Срок действия оценочного документа — полгода. Не откладывайте процесс реализации недвижимости.