Как созаемщику получить налоговый вычет по ипотеке: полное руководство

Созаемщики — это индивиды, обладающие общей ответственностью по долговому обязательству. При наступлении финансовых неустоек, кредитное учреждение вправе требовать немедленной оплаты в полном объеме от каждого из созаемщиков, обращаясь как к отдельным лицам, так и к группе в целом. Обязанности каждого созаёмщика охватывают всю сумму долга до момента её окончательного погашения.

Если ипотечный кредит закрывается одним из созаемщиков, тот имеет право запросить компенсацию соответствующей части долга от другого участника. Это действие известно как регресс, который затрагивает лишь взаимоотношения между созаемщиками, не затрагивая банк, который продолжает получать свои денежные средства от любого из задолжавших.

Среди созаемщиков могут находиться супруги, родители и их дети, друзья, близкие родственники или партнёры по бизнесу. Заключение официального брака не является обязательным условием для совместного займа, хотя супружеские пары часто участвуют в таких соглашениях.

В процессе покупки жилья через ипотечное кредитование оба созаемщика могут быть зарегистрированы как его владельцы, хотя иногда право собственности регистрируется только на одного из них. Независимо от структуры владения, жилая недвижимость служит залогом, и банк имеет право требовать выплаты долга от любого заемщика.

Сценарий, когда кредит берется на имя сына, а мать выступает созаемщиком, не редкость. При этом мать не получает финансовых средств и не обладает правом собственности на объект недвижимости. Однако в случае финансовых трудностей сына, полная финансовая ответственность перекладывается на неё. Это правило действует как в гражданских, так и в официально оформленных отношениях, подчеркивая, что созаемщик может и не быть собственником имущества, но все равно несет полную ответственность по кредитным обязательствам.

Покупка жилой площади открывает возможности получения двух вариантов налоговых преференций. Каждой преференции присвоены определённые предельные значения:

1. В отношении расходов, связанных с приобретением дома — до 2 миллионов рублей. Невостребованная часть этого предела может быть использована при последующих операциях с недвижимостью.
2. По объемам, выплаченным как проценты по ипотеке — до 3 миллионов рублей. Передача неиспользованного остатка не предусмотрена, и льгота назначается лишь на один объект недвижимости. Для договоров ипотеки, заключённых до 2014 года, граница вычета не установлена, возмещаются все реально уплаченные проценты.

В настоящий момент Государственная Дума обсуждает поправки в налоговое законодательство, которые предусматривают увеличение указанных лимитов до 3 миллионов и 4 миллионов рублей соответственно.

Поделить льготы между участниками сделки иногда возможно в различной долевой пропорции, однако существуют определённые ограничения. Это правило применимо как к вычету за покупку жилой недвижимости, так и к вычету по процентам, начисленным по ипотечному обязательству. Имеются условия, при соблюдении которых один из созаемщиков может не иметь право на требование налогового вычета, несмотря на его вклад в погашение кредита.

Кредитные организации часто одобряют ипотеку для партнеров, не зарегистрировавших брак. В таких случаях доля собственности может быть закреплена за одним из партнеров или поделена между ними в установленных пропорциях. Решение о распределении долей остается за заемщиками и банком, что имеет заметное значение для возможности использования налоговых льгот.

Каждый из созаемщиков имеет возможность претендовать на налоговый вычет в качестве отдельного плательщика налогов.

Следующие критерии необходимы для получения налогового вычета каждым из партнеров:

1. Фактическое владение долей в приобретаемом жилье. Не достаточно быть только одним из кредиторов перед банком — важно иметь подтверждение права владения в соответствующих документах. В вашем случае это условие считается исполненным.
2. Индивидуальная оплата своей доли по ипотечному кредиту и процентам. Необходимо предоставить налоговой инспекции доказательства соответствующих платежей. Если платежные документы оформлены на одного из партнеров, другой не получит налоговый вычет. Рекомендуется выполнять платежи самостоятельно или чередуясь, особенно если официальный брак отсутствует.

Представленные требования являются ключевыми для возврата НДФЛ при покупке жилья со-заемщиками.

Созаемщики, не состоящие в браке, столкнутся с трудностями при попытке получения налогового вычета в следующих случаях:

1. Когда право собственности привязано к одному лицу, а оплаты осуществляет другой, налоговый вычет не будет предоставлен ни одному из участников. Налоговые органы требуют, чтобы право на собственность и фактическая оплата были аутентифицированы одним лицом.
2. Если же жилье оплачивается исключительно его владельцем, право на получение налогового вычета сохраняется лишь за ним. Другой участник, указанный в кредитном соглашении, может рассматриваться банком как дополнительное обеспечение, однако вычет ему не будет доступен.
3. В обстановке, где собственность была приобретена на равных условиях, но платежи вносит только один из собственников, налоговая служба произведет возврат только этому платящему лицу и только за его долю имущества. Пересмотр данного порядка в последствии невозможен.

В вашем конкретном случае каждый созаемщик ожидает возмещения налогооблагаемой суммы за половину стоимости приобретаемой недвижимости, при условии раздельных платежей продавцу. Также необходимо, чтобы каждый из них производил ежемесячные выплаты отдельно. В этой ситуации каждый из них сможет претендовать на возврат ½ начисленных процентов банку. Однако, если все платежи будет выполнять только Игорь, Елена утратит возможность получить возврат за проценты.

Расходы, связанные с владением квартирой, и соответствующие налоговые вычеты делятся между созаемщиками по их долям владения. Это обстоятельство ведет к тому, что неиспользованная часть вычета по процентам не может быть активирована в будущем. В случае если Елена и Игорь заключат брак и оформят новый кредит, возможность вернуть 13% налога на сумму в 2,35 млн рублей будет закрыта для обоих.

Супруги обладают особыми привилегиями в части получения налогового вычета при покупке жилой недвижимости. Им не важно, как устроены права собственности, кто выплачивает кредиты, и от кого поступают средства в общий бюджет. Все ресурсы, будь то капитал или имущество, автоматически признаются общими. Исключение возможно лишь при наличии брачного договора, который выделяет активы одного из партнеров. Тем не менее, такой договор не влияет на распределение активов в течение брака, если он предназначен исключительно для урегулирования условий при разводе.

Налоговый вычет доступен каждому супругу, даже если не участвует в кредите как созаемщик. Если кредит оформлен на имя одного из супругов, возможность вычета сохраняется и для второго.

Это право распространяется на оба вида вычетов: для приобретения дома и для уплаченных процентов по ипотеке.

Супруги имеют свободу распределять вычеты по своему желанию в любых соотношениях, что может способствовать более быстрому возврату налогов или увеличению возврата средств из государственного бюджета.

Пример Елены и Игоря показывает, как может быть разнообразно использование вычетов. Несмотря на то, что Игорь является исключительным владельцем квартиры и осуществляет все платежи, Елена может претендовать на вычет, скажем, в размере 500 тысяч рублей, учитывая, что максимально доступный Игорю лимит – 2 миллиона рублей.

Даже при условии, что оба супруга владеют жильем в равных долях, Игорь больше не может претендовать на вычет по процентам. В таком случае всю льготу по НДФЛ получит Елена, несмотря на её долю в жилье.

Общий объем вычета не зависит от стоимости недвижимости, однако правильное оформление собственности, например, при вкладе родительских средств в первоначальный взнос или оформлении большей части недвижимости на одного из супругов по причине наличия детей, позволяет гибко перераспределять вычеты как равномерно, так и пропорционально долям собственности.

Супруги смогут использовать остаток вычетов для будущих покупок жилья, при этом один из них может и дальше использовать право на вычет по ипотечным процентам, что позволяет вернуть до 390 тысяч рублей налога при оформлении новой ипотеки, как в рамках брачных отношений, так и индивидуально.

Это выгодно, если один из супругов уже использовал возможность вычета по процентам и потерял это право. Не важно, как распределены финансовые вложения и права собственности, всю причитающуюся сумму вычета получит другой супруг, обеспечивая возврат 13% уплаченных процентов в семейный бюджет.

В контексте брака. С 2014 года законодательные изменения отменили важность форм владения имуществом для пар при расчете вычетов. Ежели раньше критично было учитывать долевое участие в собственности, то теперь жилище автоматически предполагается общим и каждый из супругов вправе независимо претендовать на вычеты. Разделение вычетов допустимо на любом основании. При этом нет необходимости участвовать в долговых обязательствах или проводить платежи с персональных счетов.

Подходы к эффективному использованию:

1. Оптимизация налогового возврата путем распределения вычета среди супругов, склоняясь в сторону более состоятельного из них.
2. Если общая сумма начисленных по ипотеке процентов не выходит за рамки 3 миллионов рублей, льготу целесообразно задействовать одним из партнеров, в то время как второй может аналогично воспользоваться вычетом по другому кредиту.
3. Возможность для одного из супругов применить вычет на покупку жилья, тогда как другой может сосредоточиться на вычете за проценты, что особо актуально, если в прошлом один уже использовал свое право на вычет по недвижимости и стремится минимизировать налог на доход.
4. Перераспределение вычета за проценты в разных пропорциях можно регулировать ежегодно в зависимости от доходов. Начните с равномерного распределения, и при ухудшении финансового состояния одного из супругов, полная сумма НДФЛ по процентам перейдет к другому.
5. Если один из супругов находится на пенсии, он вправе получить налоговый возврат за последние четыре года, таким образом, выгодно направить основную часть вычета в его пользу.

Созаемщики не в законном браке. Нередко имущество приобретается как долевая собственность. Возврат налогов возможен лишь за те затраты, которые прямо связаны с установленной долей и учитывая личный лимит вычетов. Перераспределение вычета произвольно недопустимо, и ни один из дольщиков не сможет его получить, если не докажет свои затраты по ипотеке.

До наступления 2014 года лимиты вычетов при долевом владении были привязаны к общей стоимости объекта — сумма в 2 миллиона рублей распределялась между созаемщиками в соответствии с их долями. Теперь каждый участник может применять до 2 миллионов рублей на покупку своей части недвижимости, переадресуя неиспользованную часть на другой объект.

Что касается процентных вычетов, то здесь правила строже: остаток вычета на другие объекты перенести невозможно. Также распределение суммы процентов должно быть строго пропорциональным: каждому заёмщику возвращается налог лишь с той части процентов, которую он реально оплатил.

Созаемщики могут обратиться за налоговым возмещением на общих основаниях с прочими владельцами жилья. Они обязаны продемонстрировать подтверждение прав собственности на объект, расходы, связанные с приобретением дома, а также обязательства по уплате процентов по ипотеке. Для супругов существует возможность подачи бумаг на имя одного из них, в то время как другие созаемщики должны зарегистрировать все документы индивидуально.

Для оформления НДФЛ-вычета в случае приобретения недвижимости потребуются следующие документы:

1. Акт купли-продажи квартиры или её доли.
2. Документы, подтверждающие осуществление платежей, включая квитанции к приходным ордерам, банковские выписки, свидетельствующие о перечислении средств продавцу, расписка, а также товарно-кассовые чеки.
3. Заявление о распределении вычета между супругами при покупке жилья в период брачных отношений. Документ заполняется в свободной форме с обязательным указанием информации о супругах, объекте недвижимости и методе дележа вычета. К заявлению следует приложить копию свидетельства о заключении брака.

Информация о регистрации права собственности на жилище, ранее подтверждаемая выпиской из ЕГРН, с 1 января 2022 года представление таких данных не обязательно. В настоящее время эти сведения направляет Росреестр налоговым инстанциям в рамках межведомственного взаимодействия.

К дополнительным бумагам для вычета по ипотечным процентам относятся:

1. Кредитный договор с кредитной организацией, в котором указано, что заем предоставлен исключительно на строительство или приобретение объекта недвижимости в пределах Российской Федерации.
2. Документы, подтверждающие уплату процентов по кредиту, такие как банковская справка о сумме оплаченных процентов, выписки о денежных переводах с личного счета на банковский, квитанции приходных кассовых ордеров при расчетах через банковскую кассу.

Созаемщики имеют право на две разновидности имущественных вычетов: вычет за покупку недвижимости и вычет за уплату процентов по ипотечному кредиту. Оформить их можно следующим образом:

Оформление возврата через работодателя. Этот метод дает возможность соинвестору претендовать на вычет сразу после регистрации права собственности на жилье:

1. Направьте отдельное обращение в налоговую службу, вкладывая фотокопии всех необходимых документов. Процедуру возможно выполнить через интернет-портал налогоплательщика, выбрав вкладку «Жизненные ситуации» → «Запросить справку и другие документы» → «Получить подтверждение на имущественные вычеты», куда также нужно приложить сканированные копии нужных бумаг. В отсутствие доступа к личному кабинету документацию можно представить лично, посетив офис налоговой службы.
2. Дождитесь, когда налоговая служба уведомит вашего работодателя о вашем праве на получение налогового вычета в текущем налоговом периоде, что займёт около месяца.
3. Представьте заявление вашему нанимателю для предоставления налогового вычета. Ваши налоги будут удерживаться из зарплаты до момента полного использования выделенной вычетами суммы.

Обращаем ваше внимание, что работодатели, применяющие упрощённое налогообложение, не могут предоставить имущественные вычеты своим работникам, доступен только второй способ.

Получение вычета через ИФНС. В таком случае возврат средств возможен не раньше следующего года, после года приобретения жилья. К примеру, если вы встали на учёт как собственник квартиры в июне 2022 года, претендовать на вычет вы можете начиная с 2023 года. Вот как следует действовать:

1. Отправьте в ваше налоговое управление декларацию 3-НДФЛ вместе с заявлением о возврате избыточных налоговых платежей, которые являются элементом декларации. Подать документы можно в любое время, если отсутствует обязанность декларировать доходы. При подаче в начале года не забудьте приложить справку о доходах за предыдущий год, поскольку налоговая служба может не обладать этой информацией на момент подачи. Проще всего воспользоваться интернет-сайтом Федеральной Налоговой Службы для подачи документов, также их можно предоставить лично или отправить по почте.
2. Ожидайте зачисления средств на ваш расчётный счёт, что произойдет не позже чем через четыре месяца после подачи декларации. Из них три месяца предназначены для проверки декларации, а один — для самого возврата.

Для молодожёнов целесообразно оформлять покупку дома и взятие кредита после свадебного торжества. Это расширит возможности для распределения налогового вычета.

Если общая сумма процентов по ипотечному договору не превышает 3 млн рублей, выгоднее зарегистрировать вычет на одного из супругов в период брака. Таким образом, оба спутника жизни могут получить компенсацию в виде 13% от уплаченных процентов, при этом второй партнёр сохранит возможность использовать такую преференцию в дальнейшем.

Без намерений узаконить отношения важно точно определить доли владения, соизмеримые с вашими вложениями. Если вклады равны, доли должны быть равными. При неравных инвестициях, например, в пропорции 70 на 30, права на недвижимость должны быть разделены соответственно. В противном случае оба партнера сталкиваются с риском сокращения налогового вычета.

Перед обращением за ипотекой или подписанием договора, необходимо тщательно продумать все детали. Известны ситуации, когда непарные владельцы недвижимости, не оформившие свои отношения официально, утрачивали возможность вернуть до 300 тысяч рублей из государственной казны из-за ошибок в определении долей собственности.