Для чего нужен первоначальный взнос по ипотеке?
Как правило, решение купить жильё тесно связано с необходимостью копить – хотя бы на первоначальный взнос. Обычно он равен 10-20% от общей стоимости недвижимости. Можно внести и больше – так шанс одобрения ипотеки станет ещё выше.
Для кредитора взнос – это своего рода гарантия того, что клиент финансово грамотен и дисциплинирован, а значит выплатит ипотеку без проблем и просрочек. Для ипотечника же это возможность оформить кредит в меньшем размере и на лучших условиях.
Наличие во многом первоначального взноса говорит о серьезности намерений клиента. По статистике, вложив в приобретение квартиры собственные средства, человек подходит к платежам более ответственно.
Реально ли взять ипотеку без первоначального взноса и у кого выше шансы?
Вероятность одобрения ипотеки без первоначального взноса крайне мала, но всё же есть. У кого?
- Например, у зарплатного клиента банка. Это означает лояльность организации.
- У участников совместных программ с застройщиком или промо-акций и специальных предложений.
- У обладателей иной недвижимости, которую можно оформить как залог. Причём стоимость залога должна конкурировать с размером ипотечного кредита.
Срок и ставка по ипотеке без первоначального взноса
Как правило, на срок наличие взноса не влияет. Чаще всего одобряется ипотека на 15-25 лет. Каждый банк определяет длительность кредитных взаимоотношений по результатам анализа информации о клиенте.
Ежегодный процент по ипотеке, полученной без взноса, обычно ощутимо выше, чем обычно. Можно найти и более гуманные условия, но для одобрения ипотеки потребуется соблюсти больше условий – например, участие в зарплатном проекте банка или наличие недвижимости под залог.
Каким должен быть заёмщик?
- возраст заемщика —21-65 лет, он может быть скорректирован в зависимости от даты полного погашения ипотеки,
- обязательно российское гражданство,
- стаж работы на текущем месте — не менее полугода,
- платежеспособность – у банка обязательно возникнут вопросы, почему клиент не может накопить 10-20% стоимости жилья,
- сумма, которую может одобрить банк, во многом зависит и от региона проживания клиента. Шансы на одобрение крупных сумм выше в Москве, Санкт-Петербурге и областях. Именно здесь наиболее высокие зарплаты.
- ежемесячный платеж не должен превышать половину общего бюджета семьи клиента,
- наличие поручителей – показатель кредитоспособности заёмщика,
- хорошая кредитная история потенциального заемщика – ведь проблемы с возвратом долгов в прошлом снизят шанс на получение ипотеки.
Каким должно быть жильё?
В случае с новым жильём, застройщики обычно проходят аккредитацию в банке и предоставляют покупателю информацию о кредиторах, способных выдать ипотеку на квартиру в новостройке. Банк, уже знакомый с качеством жилья, выдаёт кредиты клиентам.
•При желании купить вторичное жильё нужна его оценка. Именно она докажет финансовой организации то, что в случае возникновения проблем объект можно будет легко продать. Не имея взноса, не стоит рассматривать аварийное жильё, общежития, квартиры и дома в отдалённых деревнях и сёлах.
Как оформляется ипотека без первоначального взноса и что не стоит делать?
Как и в случае обычной ипотеки, клиент подаёт заявку, ждёт одобрения, выбирает жильё и совершает сделку. Иногда отсутствие стартовой суммы может вызвать дополнительные шаги и траты. А именно: банк может увеличить сумму страхового взноса (примерно плюс 30%).
Известна схема, которая носит неофициальный характер, когда с продавцом договариваются о завышении цены. Чаще всего это касается вторичного жилья. Пример: квартира стоит 4 миллиона, в договоре прописывается цена в 5 миллионов, при этом продавец указывает, что получит 1 миллион, который засчитывается как первоначальный взнос и клиент получает 4 миллиона на стандартных условиях.
Какие документы нужны?
Помимо анкеты-заявки, которая заполняется по форме того или иного банка, обычно требуются:
- копия паспорта гражданина РФ,
- копия трудового договора или трудовой книжки,
- справка 2-НДФЛ или иное подтверждение доходов.
К тому же могут понадобиться документы на имущество, идущее в качестве залога. Это подтверждение права собственности и оценка недвижимости.
Уже при оформлении ипотечного договора банку нужен будет договор купли-продажи нового жилья, выписка из ЕГРН, заключение оценщика для вторичного жилья, согласие супруги продавца на продажу, разрешение органов опеки в случае, если в квартире имеется доля ребенка.
Чем можно заменить первоначальный взнос?
- Материнский капитал – он доступен для использования уже по факту после рождения ребенка и получения сертификата. Для этого потребуется целый пакет документов, связанный с заёмщиком, регистрацией брака, покупкой квартиры и самим капиталом. Стоит учитывать, что этой суммы может не хватить на взнос и придётся добавить собственные средства.
- Кредит под залог имеющейся недвижимости (дом, квартира, офис, гараж, склад, участок земли). При этом недвижимость не должна быть в залоге или под арестом, в ней не должны быть прописаны дети или люди с ОВЗ, должно быть соответствие требованиям к коммуникациям. Ветхое, старое и идущее под расселение жилье, имеющее низкую стоимость, располагающееся в общежитии не подойдут под залог.
- Военная ипотека – подходит для служащих от 21 года, заключивших контракт с Министерством обороны и участвующих не менее 3 лет в накопительно-ипотечной системе. Счёт военного пополняется благодаря ежегодным взносам из госбюджета. По истечении 3 лет накопленное и проиндексированное можно использовать для приобретения жилья, в частности, в качестве первоначального взноса. При этом государство будет платить за ипотеку до тех пор, пока человек служит.
- Акции, организованные застройщиками совместно с банками и предлагающие кредит без взноса. Как правило, это предложения носят временный характер и нужно постоянно отслеживать новости ипотечного рынка. Плюсом акция, как правило, ограничивает выбор клиента.
- Потребительский кредит – средства с него можно использовать в качестве взноса. Но при этом нужно помнить, что у кредитов ставка выше, а БКИ в курсе всех ваших долгов. Кредит снизит вашу платёжеспособность и банк может посчитать, что кредит вместе с ипотекой вы не потянете.
- Драгоценности, автомобиль, ценные бумаги и иные активы.
Вывод
Главная рекомендация, как и при оформлении любого кредита, - трезво оценивать своё финансовое состояние и возможные риски.
Также тщательно проверяйте надёжность банка и иных сторон, участвующих в оформлении ипотеки.
Выбирая ипотеку с залогом имеющегося имущества, будьте уверены, что сможете справиться с долговой нагрузкой и не потерять залоговое жильё.
Особое внимание обращайте на все условия, обозначенные в ипотечном договоре, в том числе под звёздочкой. Там могут оказаться нюансы, которые не подойдут конкретно для вас.
