Процесс получения ипотечных займов в России становится более сложным — усиливаются критерии отбора заявителей, а также ужесточаются условия по ипотечным программам. За прошлый год увеличился процент отказов в ипотечном кредитовании, охвативший 41% кандидатов. Особенно это коснулось сферы новостроек, где каждому второму потенциальному заемщику было отказано, в то время как в сегменте вторичного жилья — каждому третьему.
В текущем году наблюдается продолжение тренда увеличения количества отказов. В совместном анализе с экспертами мы стремимся разобраться, какие группы заемщиков в 2024 году окажутся перед особыми препятствиями в процессе оформления ипотечных кредитов.
Заемщики с недостаточным заработком
Ключевой фактор для одобрения ипотечного займа — это финансовая состоятельность заемщика, включая всех источники его доходов. Профессионалы отрасли считают, что идеально, когда обязательства по ипотеке не занимают более половины ежемесячного дохода, в котором учитываются как заработная плата, так и прочие поступления средств, включая вклады супругов в семейный бюджет. Удостоверенный получаемыми документами доход позволяет нам видеть в лице клиента потенциального заемщика. Желательно, чтобы размер месячного взноса не превышал 50% от дохода.
Однако с повышением процентных ставок и удорожанием рынка недвижимости возрастают и требования к доходам заявителей. Согласно Национальному бюро кредитных историй, исходя из средней суммы займа в размере 3.9 млн рублей и ставки в 8.2% на момент конца 2023 года, минимальный требуемый доход по стране составляет 100 тыс. рублей, а для Москвы — не менее 185 тыс. рублей.
Для московского региона начальный порог дохода для участников ипотечных операций должен быть не менее 200 тыс. рублей, для других регионов – от 70 тыс. рублей. Однако цифры могут варьироваться в зависимости от конкретного региона.
Данный уровень доходов позволяет семьям обслуживать ипотечные платежи, сохраняя привычный образ жизни. Заемщики с более низкими доходами могут столкнуться с проблемами при одобрении заявки на ипотеку и последующих выплатах, добавляют эксперты.
Для оценки рекомендуемой величины дохода полезны ипотечные калькуляторы, представленные на многих банковских сайтах. Эти цифровые сервисы позволяют сделать предварительный расчет ежемесячных взносов, учитывая текущие условия кредитования. К примеру, калькулятор на портале «Домклик» показывает, что при стоимости квартиры в 12 млн рублей, первоначальном взносе 3.6 млн, сроке кредита 30 лет и процентной ставке 19.8% (с учетом скидки на заработную плату клиента в размере 1 п.п.), месячная выплата составит 141 тыс. руб., а необходимый доход — не менее 180 тыс. руб. в месяц. Покупка схожей квартиры в новостройке по программе семейной ипотеки при ставке 6% уменьшит платеж до 50.3 тыс. руб., а требование к доходу сократится до 68.6 тыс. руб. Впрочем, следует помнить, что расчеты калькулятора не являются предложением банка, и кредит может быть отказан даже при соблюдении указанных условий.
Требуемый доход для ипотечных платежей
Создание семейного уюта и приобретение собственного жилья остаются актуальными целями для многих. Однако, для осуществления этой мечты, важно понимать, каковы должны быть финансовые возможности потенциального заемщика. Ипотека представляет собой серьезный и долгосрочный финансовый обязательство, и подход к ее получению требует тщательного анализа и подготовки.
Важнейшим условием для одобрения ипотечного кредита является стабильный и достаточный доход, который позволит своевременно и без просрочек выплачивать ежемесячные платежи. Банки и кредитные организации обращают внимание на соотношение доходов и обязательств клиента, выявляя его платежеспособность.
Заёмщики: большая кредитная нагрузка и минимальный первоначальный взнос
При рассмотрении ипотечных заявок банковские учреждения анализируют не только доходы запросившего, но и его процент долговой нагрузки (ПДН). С ростом числа кредитополучателей, уже имеющих кредитные обязательства, Центральный Банк усиливает требования к резервированию банками в целях безопасности. В результате, дополнительные резервы делают менее привлекательными заявки клиентов с высоким ПДН. Также учитывается минимальная величина начального вклада, критерии к которой ужесточены.
Индекс долговой нагрузки рассчитывается как отношение ежемесячных платежей по кредитам к общему доходу заемщика.
Связь между первоначальным взносом и ПДН напрямую воздействует на оценочные коэффициенты рисков, согласно которым банки формируют резервы на возможные потери по ипотекам. Для предотвращения дополнительных потерь минимальный первоначальный взнос должен быть не меньше 30%, при этом ПДН для новостроек не должен превышать 70%. При покупке вторичного жилья, при таком же размере взноса, ПДН максимум до 50%.
При первоначальном взносе между 20% и 30%, значение ПДН должно оставаться в пределе до 50%, иначе риск по ипотеке растёт существенно. Такие условия приведут к уменьшению ипотечных одобрений.
Если взнос превышает 30%, повышенные риски прикладываются только к ПДН выше 70%. С учётом этого, ипотеки с взносом от 30% представляются банкам наименее рискованной и предпочтительной опцией. Это не означает, что ипотека с меньшим взносом недоступна, однако вероятность отказа значительно возрастает по сравнению с прошлыми годами. Понижение взноса до 15% и ниже заметно увеличивает банковские риски, и подобные заявки обычно отклоняются, добавляет он.
В контексте льготной ипотеки условия по первоначальному взносу зависят от программы, например, в рамках программы под 8% взнос с конца предыдущего года поднят до 30%. Для семейной программы этот показатель составляет 20%. Соответственно, с первоначальным взносом ниже этих порогов заемщики столкнутся с трудностями при получении льготного кредита.
Также важно анализировать ПДН в контексте абсолютного дохода. ПДН в 50% при доходе в 70 тыс. и 200 тыс. рублей — существенные различия. В более богатых регионах ПДН может достигать 80%, в то время как для менее обеспеченных районов критическая граница составляет 30%, указывает эксперт.
Категории граждан, для которых ипотека станет недоступной
В предстоящем году гражданам, чья кредитоспособность оценивается как низкая, предстоит непростая задача в получении ипотечных кредитов. Согласно данным НБКИ, к декабрю 2023 года около 30% населения не могли претендовать на ипотеку, так как их рейтинг кредитоспособности не соответствовал минимально требуемому уровню в 597 баллов.
Из-за текущего напряженного климата на кредитном рынке и введения макропруденциальных мер регулятором, шансы на одобрение заявок на ипотеку для людей с низкой и средней кредитоспособностью крайне низки.
В то же время, условия кредитования для сотрудников отраслей, испытавших нестабильность в период пандемии, таких как туризм и сервисные службы, сейчас значительно упрощены, поскольку ранее действующие ограничения уже не применимы.
Текущей степени безработицы достаточно для поддержания стабильности как в производственном секторе, так и в сфере услуг. При оценке платежеспособности заемщика немаловажную роль играют множество факторов, среди которых выделяются стабильность и предсказуемость его доходов.
Банки, кроме того, продолжают обращать внимание на такие значимые параметры, как длительность трудоустройства, регулярность доходов и долю стабильной заработной платы. В условиях равенства прочих критериев, система бонусов часто рассматривается как менее привлекательная по сравнению с фиксированным окладом. Сложности испытывают также фрилансеры и индивидуальные предприниматели, трудящиеся по гражданско-правовым договорам.
Оценивая заемщиков в 2024 году, банки по-прежнему уделяют внимание истории кредитных обязательств. Шансы на получение ипотеки у тех, кто сталкивался с недавними просрочками в оплате, остаются малы. Следовательно, рекомендуется избегать новых просрочек в платежах. Важным аспектом при финансировании жилья в новостройках является проверка надежности застройщика, его финансовое положение и способность вносить комиссионные платежи банку.
