Начиная с 2024 года, на территории Российской Федерации была запущена активная реализация промышленной ипотечной программы, зародившейся летом предшествующего года. Эта инициатива предоставляет предпринимателям шансы на расширение производственных возможностей даже при ограниченных финансовых условиях, целенаправленно акцентируя внимание на проектах с применением передовых технологий.
Уже в начале июня 2022 года Михаил Мишустин, находясь на посту премьер-министра, дал поручение Министерству промышленности и торговли РФ, а также Министерствам финансов и экономического развития разработать и представить новый механизм государственной поддержки. Эта инициатива, озвученная во время Петербургского международного экономического форума, уже привлекла интерес и стала предметом дискуссии среди представителей малого и среднего бизнеса, как сообщила Полина Меркеева, руководитель отдела недвижимости в организации «Бугров и партнеры».
В следующем разделе мы более детально остановимся на механизме действия этой новой системы государственной поддержки и укажем, в каких финансовых учреждениях можно реализовать промышленную ипотеку в настоящем году.
Основы коммерческой ипотеки
Коммерческая ипотека олицетворяет собой финансовый инструмент, который банковские организации предоставляют под обеспечение коммерческой недвижимости. Эта система дает возможность предприятиям приобретать готовые производственные площади, способствуя скорейшему запуску производственных процессов. Данная экономическая услуга получает поддержку на государственном уровне: заёмщики имеют доступ к уменьшенным процентным ставкам, что делает условия займа значительно более привлекательными в сравнении с классическими рыночными предложениями, включая опцию частичного государственного софинансирования.
Государственное регулирование промышленных займов
Декрет был размещён на главном веб-сайте Кабинета Министров Российской Федерации 6 сентября 2022 года. Его подписал председатель правительства Михаил Мишустин. В тексте норматива приведены детальные инструкции по регистрации промышленных залогов, охватывающие 42 статьи. Кроме того, включено руководство по ведению отчётности для банковских институтов, которое необходимо для последующей передачи информации в государственные структуры.
Параметры коммерческого залога
Кредитные средства выделяются для закупки, постройки или усовершенствования производственных баз, а также для проведения их главного обновления. Во время кредитного периода такие активы исполняют функцию обеспечения для кредитора. Заемщик должен вести дела, относящиеся к «С» классу по ОКВЭД, исключая проекты, занимающиеся выработкой и сбытом спиртных напитков, табачных изделий, нефти, газа и энергоносителей.
Предел кредитования установлен на уровне 500 миллионов рублей.
Срок предоставления льгот по кредиту ограничен семью годами.
Процентная ставка равняется 5%, тем не менее, для предприятий с передовыми технологиями предусмотрена пониженная ставка в размере 3%. Ставка может быть повышена для заемщиков, нарушающих условия выплат или пренебрегающих обязательными страховыми взносами.
Под технологическими предприятиями подразумеваются организации, внесенные в список получателей государственной помощи в инновациях за пять лет до подписи кредитного соглашения, обычно это компании, работающие с новейшими технологиями.
— Этот метод финансирования призван стимулировать рост промышленных организаций, включая малые и средние предприятия, имеющие право на участие в данной программе, — подчеркнула Полина Меркеева.
Накануне публикации постановления появилась информация, что коммерческий залог будет также открыт для застройщиков. Это касается создателей индустриальных парков и промышленных технопарков, для которых предусматривается предельный срок займа до 10 лет и максимальная сумма в размере до 2 миллиардов рублей. Информация о первоначальных условиях в документе не упомянута, что дает простор для будущих изменений программы.
Требования банка к заемщикам
Кредит доступен налоговым резидентам России, то есть тем, кто осуществляет основные отчисления в бюджет страны. Займ могут запросить как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели. Запрещается приобретение объектов у зависимых от заемщика лиц, что исключает финансирование внутрикорпоративных транзакций.
Не позднее трех лет после получения финансов заемщик обязан использовать не менее половины площади объекта для промышленных нужд. Это предписание направлено на предотвращение нецелевого использования средств. Предполагается, что банк будет оценивать ежегодный оборот компании и период ее деятельности, с учетом соответствия занимаемой деятельности законодательству РФ, возможен перечень отраслей, имеющих право на получение промышленных кредитов.
Требования банка к недвижимости
Привлекательные займы предоставляются на покупку готовых производственных объектов от промышленных застройщиков, что по сути является ипотекой на промышленные новостройки.
Инициативы в области индустриальной ипотеки
В настоящее время выделяются две основные программы, направленные на субсидирование кредитов. Первая из них ориентирована на компании, желающие приобрести новые производственные объекты. Такие организации имеют возможность использовать индустриальную ипотеку под 3 или 5 процентов годовых. Причем, процентная ставка в 3% предоставляется технологическим предприятиям, внесенным в специализированный государственный список. Максимальный размер предоставляемого кредита достигает 500 миллионов рублей, с возможностью его полного погашения в пределах семилетнего срока.
Активно разрабатывается вторая инициатива, цель которой — поддержка девелоперов, занимающихся строительством промышленных объектов. К началу 2023 года данная программа пока не была введена в действие, а даты её официального старта продолжают оставаться неустановленными.
Каталог финансовых учреждений для промышленного кредитования
В начале 2023 года Министерство промышленности и торговли разработало каталог банков, принимающих участие в программе ипотеки для промышленного сектора. В список включены 16 финансовых институтов:
- ДОМ.РФ;
- Альфа-банк;
- ВТБ;
- Россельхозбанк;
- Росбанк;
- Сбербанк;
- Кубань Кредит;
- Транскапиталбанк;
- Промсвязьбанк;
- Совкомбанк;
- Ак Барс;
- Аверс;
- Центр-Инвест;
- Финансовая корпорация «Открытие»;
- Российский банк поддержки малого и среднего бизнеса;
- Новикомбанк.
Дополнение данного перечня кредитных учреждений в будущем не исключено.
Процедура получения промышленных займов
Инструкция предназначена для разнообразных субъектов кредитования и насчитывает три основных этапа.
1. Составление перечня документов
Для обеспечения финансирования корпораций требуются:
- корректно заполненная форма заявки по определенному образцу кредитующей организации;
- конституционные и регистрационные бумаги организаций или частных предпринимателей;
- отчетность по бухгалтерии;
- документация, демонстрирующая экономическую деятельность.
Учитывая залоговый характер кредита, необходимы документы от разработчика и экспертная оценка стоимости недвижимого актива.
2. Выбор финансовой структуры
Для корпораций целесообразно выбирать банковские учреждения, в которых уже есть текущие счета. Такие учреждения могут предоставить более выгодные условия по процентным ставкам, максимум которых не превышает 5%. Инициативы по снижению ставок можно рассматривать как метод привлечения новых клиентов. Однако критически важно, чтобы выбранный банк имел аккредитацию для участия в программе индустриального кредитования от Минпромторга.
3. Ожидание утверждения и финализация договора
В условиях индустриальной ипотеки к банковскому рассмотрению добавляется анализ со стороны соответствующего министерства. Подписание договора возможно только после получения санкции на заявления предпринимателя и кредитной структуры от Минпромторга.
Мнение эксперта
Для получения авторитетной оценки нового подхода к промышленной ипотеке, планируемого к внедрению в 2024 году, мы запросили экспертизу у Полины Меркеевой, ведущего аналитика по недвижимости в корпорации «Бугров и партнеры».
«Перестройка в глобальной политической арене окончательно изменила карту промышленного и логистического развития нашей страны, перемещая торговые приоритеты с западных рынков на те, что расположены восточнее. Подобное динамичное изменение породило потребность в создании новых торговых и географических коридоров, одновременно стимулируя производственную активность на таких территориях, как Сибирь и Дальний Восток. В связи с этим было предложено инициировать программу промышленного кредитования. Тем не менее, существует риск, что предоставляемые льготы по процентным ставкам ограничатся лишь первым годом проекта. Окончательные условия станут ясны после публикации соответствующего законодательного документа», - прокомментировала Полина.
